近期多项数据显示香港经济下滑，旅客及零售业销货额连月录得按年跌幅，楼价也有下调迹象。 2003年至今，楼价上升4倍，到经济放缓时调整亦属正常，但我认为，像10多年前亚洲金融风暴兼沙士导致楼市崩溃的情况，不太可能发生，因为目前楼价高企主因是土地供应严重不足。

地产独大楼价高 发展难安居难

2002年政府推出「孙九招」，停止主动卖地。在2010年恢复主动卖地之前，政府只通过「勾地」机制卖地，放弃主动规划土地供应，交由市场主导。 「孙九招」亦包括停售居屋，到2011年政府才宣布复建。

出租公屋方面，过去5年，香港平均每年的新申请个案有二万多个，但曾荫权主政时每年平均只有1.39万个公屋单位落成，2006/07年度仅得7,192个新单位。香港经济自2004年复苏，加上人口持续增加，积压大量土地和房屋需求，致使楼价升。尽管梁特首想急起直追增加供应，也难在短期内满足这些需求。

市民得以安居，社会才会稳定。当年港督麦理浩推出10年建屋计划，大规模兴建公屋，才能解决木屋问题；而过去10多年造地及公屋计划废弛，则使笼屋、劏房、非法工厦住宅问题涌现。

「居者有其屋」也是稳定社会的重要因素。 1987年及1998年的长远房屋策略分别订下10年内置业率达到60%及70%的目标，可惜直到今年年中，香港的自置居所（包括居屋和私营房屋）比率只有50.6%，与新加坡（9成以上）相距甚远，亦低于英、美、日、韩等国。市民置业难，安居也难，社会难免有怨气。

棕地丁屋未解决 土地「晒太阳」

房屋问题不但影响社会安定，而且影响经济。楼价连年上升，大家怕买不到房子，不惜追价，容易酿成房产泡沫。再者，房屋的财富效应强劲，人人宁愿买「砖头」，缺乏意欲投资于其他行业，造成地产独大，挤占其他行业发展空间。

政府固然意识到上述问题，在2014年12月宣布以48万个单位作为未来10年的总房屋供应目标，当中包括20万个公屋单位及9万个居屋单位。然而，建屋计划面对一大瓶颈，就是土地供应不足。

虽然当局宣布积极造地，但根据政府估计，新市镇、新发展区等长远土地供应计划由概念发展到正式提供土地，最少需时超过10年。业界人士指出，政府短期内可推出的熟地有限，毋须改划用途的熟地已差不多全部推出，未来两年不会有太多熟地可供应，成为实现建屋目标的障碍。

注资补偿收购 熟地仓稳供应

香港并非无地可用，但不少土地未能有效使用，例如：四大地产商持有1,000公顷棕地、农地，只因在「补地价」问题上与政府僵持不下，所以迟迟未有改变用途发展；另外，为应付丁屋需求，政府预留了932.9公顷「乡村式发展」土地。现有的政府架构和程序不能有效解决上述问题，以致大量土地「晒太阳」。

我认为，要长远有效处理土地供应问题，需要大刀阔斧的改革，包括成立「熟地仓」。这项任务可通过一个新成立的法定「土地发展局」协助完成。土地发展局要由无利益冲突的公职人员或前公职人员担任主席，委员包括熟悉土地政策的专家学者及不同政治光谱的立法会议员，以增强机构的公信力和问责性。

土地发展局的职责包括：根据人口及住户总量及结构预测，推算香港长远土地需求，包括房屋、经济活动及社会设施所需用地，从而规划土地供应；研究长期困扰香港的土地问题，例如政府欠原居民大量丁地的问题；着手处理各类闲置或使用率偏低的土地，例如新界棕地、闲置农地、市区内未能有效利用土地的住宅用地等，为政府建立「熟地仓」 ；长远而言，可运用「熟地仓」的土地和房屋单位，稳定土地及房屋价格。

建议政府注资500亿元，作相关的补偿、收购用途。利用新思维、新架构，突破土地供应不足的困局，才能解决住屋问题，化解潜在的社会不稳定因素。

来源：经济日报