作者︰叶刘淑仪女士 　|　 来源︰香港经济日报 

香港楼价高企，问题是源于公私营住宅均供应不足。

2000年香港的住宅单位（包括出租公屋、资助自置房屋和私营单位）供应量达到一年98,504个，但后来因为经济不景、楼价下挫，政府在2002年推出「孙九招」，缩减房屋和土地供应，结果由2006年开始新增房屋总供应量每年不过3万，2011年更少至20,635个新单位，因此积压了大量需求。

租置计划 公屋售价屡破新高

现在政府设法增加公共房屋供应，除了设法增建公屋、复售居屋，还推出了其他类型的资助房屋项目。增加公共房屋供应是社会共识，可是各界对公共房屋政策如何定位却有不同意见。

有经济学者认为，出租公屋由于禁止转售，抑压了单位的经济价值，故建议政府出售公屋，提高公屋的经济效益。尽管此举或能释放公共单位的价值，但是在现今住宅单位供不应求的情况下，容许公屋放售恐怕只会导致炒卖。

前车可鉴：「租置计划」下，公屋单位转售价屡破新高，出现成交价超过400万元的「公屋王」；而首轮「白居二」自推出以来，未补地价居屋楼价大升三成半，可见即使撤销或放宽补地价限制，亦无助降低售价。公屋单位卖一个少一个，令基层市民更难入住公屋。

公共房屋政策必须厘清服务对象，出租公屋是为照顾基层住屋需要。现在不少基层市民住在环境恶劣及有安全隐患的笼屋、劏房、非法工厦单位，因此出租公屋政策应以增加供应、缩短基层市民上楼时间为首要目标。

香港置业率偏低 资助房也很贵

公共房屋政策的另一对象是首次置业者。自置居所有利于社会稳定及向上流动。相比许多已发展经济体，香港的置业率（50.6%）确实偏低。鉴于土地资源有限，政府应集中帮助中下阶层。

现在政府在居屋以外，还推出了其他资助出售房屋项目，例如市建局的「焕然壹居」。然而，焕然壹居以市价八成出售，呎价过万元，申请者家庭收入上限因此要提高至6万元。定价和入息限制偏高，固然是因为市建局的发展成本不低，但根据2015年第二季统计数字，住户月入6万元以上已属全港收入最高的15.1%，难免令人质疑为何要以公帑和有限土地资源帮助这类相对富裕的家庭。

资助置业计划应该具针对性地资助最需要帮助的首次置业者，定价方面宜与市民收入挂钩，这样做的好处是能够减少市民对收入追不上楼价的恐慌，做好期望管理（当然，前提是要有长远稳定的土地房屋供应，上月我已在本栏建议透过成立「土地发展局」来达到这个目标）。

10年禁售期 转售须补价

有鉴于此，新民党早前建议推出新的「首置计划」，初步构想如下：申请者须为18岁以上的香港永久性居民，在香港通常居住满七年，有两年或以上的缴税纪录，并属于两人或以上的家庭，申请人及家庭成员在申请前的五年内不能买卖或拥有任何住宅物业，家庭入息上限可参考「白居二」的水平。

计划中的单位面积约400平方呎，配合一般家庭的基本需要，售价与港人入息挂钩，例如全年家庭入息中位数的十倍（据2015年第一季统计数字，家庭住户每月入息中位数为24,900元，即单位售价为298.8万元）。为防炒卖，这些单位在购买10年内不能对外转让，而须转售予合资格人士。由于最初购买时享有资助，所以转售时还是要缴付一定的补价。

计划旨在为首次置业人士提供价格合理的房屋，不论是计划置业的青年人，还是长期居住政府宿舍、即将退休的公务员，均可受惠，减少难以置业成家或安老而产生的焦虑，有助于安定社会。

来源：香港经济日报